서울 전세 매물, 1년 만에 33% 사라졌다

2026년 2월 25일, 오세훈 서울시장이 서울 전월세 시장의 심각한 매물 감소 현황을 공개했습니다. 2월 20일 기준 서울 전세 매물은 약 1만 9,000건으로, 2025년 같은 날 2만 9,000건에서 33.5%가 감소한 것입니다.

오 시장은 “단기적·계절적 요인이라기보다 정책 변화와 수급 구조 재편에 따른 구조적 문제일 수 있어 심각하다"고 경고했습니다.

자치구별 전세 매물 감소 현황

전세 매물 감소는 서울 전역에서 나타나고 있지만, 강북·외곽 자치구의 감소 폭이 특히 심각합니다.

자치구전년 대비 감소율비고
성북구90.6%1,300건 → 124건
관악구78%외곽 저가 전세 밀집 지역
중랑구72%강북 생활권
노원구68%신규 물건 거의 없는 품귀 상태
서울 전체33.5%2만 9,000건 → 1만 9,000건

성북구의 경우 1년 전 1,300건이던 전세 매물이 124건으로 줄었습니다. 사실상 “전세 매물이 증발했다"고 해도 과언이 아닙니다.

왜 이렇게 전세 매물이 줄었나?

전세 매물 급감에는 복합적인 원인이 작용하고 있습니다.

1. 양도세 중과 유예 종료 임박

이재명 대통령이 지난 1월 23일 다주택자 양도소득세 중과 유예를 예정대로 5월 9일 종료하겠다고 밝힌 이후, 다주택자들이 전세로 내놓았던 매물을 매매로 전환하는 움직임이 본격화됐습니다.

구분1월 23일2월 20일증감률
전월세 매물4만 2,784건3만 5,904건-16.1%
매매 매물5만 6,219건6만 6,814건+18.8%

전월세 매물은 줄고, 매매 매물은 느는 역전 현상이 뚜렷합니다. 다주택자 입장에서는 5월 전에 팔아야 세금 부담을 줄일 수 있기 때문입니다.

2. 서울 전역 토지거래허가구역 지정

지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 아파트를 구매하려면 실거주 의무를 충족해야 합니다. 이로 인해 투자 목적의 구매 후 전세 내놓기가 사실상 불가능해졌고, 신규 전월세 물건 공급이 대폭 축소되었습니다.

3. 신규 입주 물량 부족

2026년 서울 아파트 입주 물량은 약 2만 9,195가구로, 2025년 4만 2,577가구 대비 31.4% 감소했습니다. 새 아파트가 줄어드니 전세 매물도 함께 줄어드는 구조입니다.

4. 기존 세입자의 ‘버티기’

전세를 구하기 어려워지면서 기존 세입자들이 계약 갱신을 통해 현재 집에서 버티려는 심리가 강해졌습니다. 이동 자체가 줄면서 시장에 나오는 매물이 더욱 감소하는 악순환이 발생하고 있습니다.

강남은 ‘텅텅’, 강북은 ‘씨가 말랐다’

서울 전세 시장은 강남과 강북이 정반대의 양상을 보이고 있습니다.

강북: 전세 품귀

현상내용
매물 상황2,500가구 단지에서 전세 매물 3건 수준
가격 추이전셋값 상승 압력 강화
주요 원인저가 전세 수요 집중 + 공급 절벽
대표 지역노원구, 도봉구, 성북구, 중랑구

강남: 전셋값 약세

현상내용
매물 상황매매 전환 매물 증가로 상대적 여유
가격 추이송파구 전셋값 4주 연속 하락
주요 원인고가 전세 수요 감소 + 매도 전환 물량
대표 지역송파구, 서초구, 강남구

쉽게 말해, 강북은 전세를 구할 수 없고, 강남은 전세가 떨어지고 있는 극과 극의 상황입니다.

월세 전환 가속화

전세 매물이 줄면서 월세 전환도 빠르게 진행되고 있습니다.

지표수치
2026년 1~2월 월세 비중46.1%
평균 월세 보증금1억 9,920만 원
평균 월세138만 5,000원 (전년 대비 상승)
반전세 증가전세금 낮추고 월세로 전환하는 계약 증가

특히 강남보다 서울 외곽 지역의 월세 상승률이 더 높은 것으로 나타나, 저소득 세입자의 부담이 가중되고 있습니다.

2026년 전세 수급 전망

올해 서울의 전세 수급 전망은 다음과 같습니다.

항목수치
전세 수요 (추정)23만 5,000호
신규 입주 물량8만 9,000호
공급 부족분약 14만 6,000호

약 14만 6,000호의 공급 부족이 예상되는 만큼, 하반기로 갈수록 전세난이 더 심화될 가능성이 높습니다.

세입자가 지금 당장 해야 할 것

전세 시장이 이렇게 불안한 상황에서 세입자가 취할 수 있는 실질적인 대응 방법을 정리했습니다.

계약 만료가 다가오는 경우

  1. 계약갱신청구권 확인 — 아직 사용하지 않았다면 2년 추가 연장 가능 (5% 상한 적용)
  2. 갱신 거절 통보 대비 — 임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절할 수 있으므로 대안 마련
  3. 최소 3~4개월 전부터 매물 탐색 — 지금의 매물 부족 상황에서는 여유를 두고 움직여야 함

새로 전세를 구하는 경우

확인 사항내용
전세가율매매가 대비 전세가 비율 — 70% 이하가 안전
등기부등본선순위 근저당, 가압류 등 권리관계 확인
건축물대장위반건축물 여부 확인
전세보증보험HUG, SGI 서울보증 가입 가능 여부 반드시 확인
임대인 신원실제 소유자인지 확인 — 사기 방지

보증금 보호 대책

  • 전입신고 + 확정일자 — 계약 당일 바로 처리
  • 전세보증금 반환보증보험 가입 — 전입 후 바로 신청
  • 임대차 계약 신고 — 보증금 6,000만 원 초과 시 계약일로부터 30일 이내 신고 의무

마무리: 전세난, 구조적 문제로 장기화 가능성

서울 전세 매물 33% 급감은 단순한 계절적 현상이 아닙니다. 양도세 중과 유예 종료, 토지거래허가구역 확대, 입주 물량 감소가 맞물리며 구조적인 전세 공급 부족이 현실화되고 있습니다.

특히 강북·외곽 지역의 저가 전세는 사실상 품귀 현상에 가깝고, 월세 전환까지 가속화되면서 서민 세입자의 주거 부담이 갈수록 커질 전망입니다.

계약 만료가 다가오는 세입자라면 지금부터 매물을 탐색하고, 보증금 보호 조치를 미리 준비하는 것이 중요합니다.

참고 자료